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二手房,开始减少了

加入日期:2024-12-6 15:11:49

  中华财富网(www.chinacaifu.cn)2024-12-6 15:11:49讯:

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  这段时间,多城二手房势头不减。

  特别是11月,又迎来新的突破。

  北京二手房网签量近1.9万套,创下近20个月新高,10月二手房网签量1.7万套。

  上海二手房总成交2.7万套,是今年成交量最高的月份,创下近44个月新高。

  深圳二手房成交套数创近50个月新高,继10月以来连续2个月维持在5000套荣枯线以上。

  杭州二手房网签1万多套,创今年1月以来最高纪录,也是连续20个月的最高纪录。

  成都二手房网签2.6万套,创3年内的第二高。

  而更值得关注的是,一些城市的二手房终于到了去库存阶段!

  比如上海,二手房成交量已经连续2个月超过新增挂牌量。

  再比如北京,从二手房挂牌高位16万套,降到了现在的13万套。

  
  成交量涨,挂牌量跌,供应和需求正在扭转!

  此时的一小部分城市,就是这种情况。

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  其他大部分城市呢,情况怎样?

  再给大家看一些数据。

  目前重庆的二手房挂牌量已经飙升至30万套。

  30万套是什么概念?

  官方数据统计,2023年,重庆常住人口减少20多万。

  如果按照这样的人口变化计算,这30万套二手房对应的新增需求在哪里?

  要知道,这还仅仅是二手房,不含新房。

  实际上,不仅仅是重庆,不少城市的二手房挂牌量都接近20万套。

  沈阳11月挂牌销售的二手房超过20万套;
  天津挂牌销售的二手房已达19.5万套;
  苏州二手房挂牌已达17.3万套;
  杭州二手房挂牌已经接近16万套;
  ……
  与此同时,大部分城市的去化周期也在持续走高。

  2014年7月,全国库存量的平均去化周期达到历史最高20个月。

  于是,上一轮的全国去库存从2014年下半年正式开始。

  而现在,全国百城平均去化周期已经达到26.5个月。

  更有下面这41个城市,去化周期超过36个月,也就是3年!

  
  注:图片来源于网络
  这样的库存压力让人瑟瑟发抖!

  目前,不含保交楼面积,按照已拍地、未出售的整体库存来算,国内楼市的整体库存有56亿平方米。

  拆开看,纯土地库存36.6亿平,期房15.8亿平,现房3.8亿平。

  
  要知道,库存真的很重要,它是判断一个城市的房价能不能有起伏的一个非常关键的指标!

  只有一个城市的库存消化到一定程度,整个城市的房价才可能有明显变化。

  所以现在的房价呢?

  中指研究院显示,不管是整体市场还是分城市级别,二手房价格都在下跌。

  全国百城11月二手住宅价格环比下跌的城市有96个。

  核心城市里深圳和成都的房价出现上涨,因为11月深圳和成都二手房成交量确实有明显增高。

  但,更多城市还是在下跌。

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  怎么办?

  等政策继续加码,等更优质的产品出现,持续刺激!

  这一波销量主要靠政策刺激,而非基本面的改变,接下来还要看有没有更多更重磅的政策利好出来。

  12月会召开两场重要会议,将直接决定接下来的市场走向,尤其是明年的经济和房地产大方向。

  明年财某政的赤字率会不会拉高到?

  会不会通过债务的形式来刺激经济?

  明年会不会有4万亿下场收房?

  要知道,按照2016年10月的库存数据,要达到目前的标准,需要的资金额度是:1.4万亿(现房消化)、4.3万亿(现房+期房整体消化)。

  与此同时,加速制造新鲜的购买力也相当重要!

  这不,住建部、财政部联合下发通知:
  把去年确定的、以35个超大、特大城市为目标的城中村改造,扩围到近300个地级或以上城市。

  城中村改造,可以理解为新一轮棚改+大基建。

  不仅能创造新的购房需求,还能变相为楼市定向印钞。

  最近,财政部发布通知,提前下达2025年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算566亿元。

  其中,住房保障资金预算119亿元、城中村改造资金预算100亿元、老旧小区改造332亿元、棚户区(城市危旧房)改造15亿元。

  注意,这可是提前下达,足见重视程度!

  就比如上海最新批复的2024-2026年最新的国土资源利用计划方案,涉及了上百宗地块,超10万户居民的拆迁征收。

  关键是旧改预算大幅增加,远超去年同期水平!

  最高等级的补偿费从2020年版的9.32万元/亩上涨到2024年版的13.23万元/亩,最低等级也涨到了8.17万元/亩,整体大幅上调42%。

  
  注:图片来源于网络
  市中心占未来主导,徐汇区就有103块,是上海未来两年绝对的拆迁大户!

  更绝的是,上海的拆迁安置,8成以上都是货币化安置!

  这就相当于空投下数万个失去房子,只剩下钱的购买力。

  再比如深圳,今年也高歌猛进开启了大维修时代。

  全年计划拆除城中村用地1.1平方公里,其中有不少在南山、福田、宝安这些高价值片区。

  
  注:图片来源于网络
  靠着新一轮的拆迁大潮,全国各地会有一波波的购买力爆发!

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  接下来,我们将处在一个长期低利率和长期宽财政的大环境里。

  央行还曾透露,将在12月31日再次降准,幅度在0.25到0.5个百分点。

  什么是降准?

  比如你在银行存1万,理论上银行多了1万可以拿去放贷赚高息,但又担心你取现,不可能全部放出去,所以就从1万里拿出一部分到指定账户。

  拿出的比例就是存款准备金率,存款准备金率统一由央行规定。

  而降准就是把存款准备金率降一降,拿出到指定账户的更少,这样银行可以使用的资金就更多。

  可别小看这一点下调,它会在市场上释放出近千亿的长期资金。

  所以,降准能释放更多的流动资金。

  除了降准,降息也会一轮接着一轮。

  史上第一次,全国性银行里,已经找不到2%以上的定期存款了!

  接下来,可能还会继续压降。

  随着存款贷款利率持续下调,同时M2增速维持增长,复苏一定会在某个时间点出现。

  现在的重点,就是把钱“赶”出来!

  当然,刺激归刺激,信心更重要!

  经济学有个著名的“隧道效应”。

  当你开车进入隧道后,如果在黑暗中车子长期停滞不前,你的心情就会越来越不好甚至沮丧。但如果车子能动起来,即使缓慢移动,能看到隧道尽头的光,人的心情就会好起来。

  发展是解决一切问题的根本。

  我们期待的一定不是短暂的春天,而是持续的温暖!

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