1、公司盈利修复可期，维持“买入”评级

　　万科召开2021年度股东大会，对公司2021年经营情况及展望进行汇报。6月80余城发布超过100条楼市调控措施，因城施策效果逐步显现，行业环比销售数据改善，三季度预计将逐渐修复。我们认为公司作为发展了三十余年的行业龙头，具有强大的资源整合优势和抗风险能力，整体盈利水平修复可期。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元，EPS分别为2.10、2.31、2.56元，当前股价对应PE估值分别为9.3、8.5、7.7倍，维持“买入”评级。

　　2、郁亮指出房地产市场短期已触底，恢复过程将缓慢温和

　　万科董事会主席郁亮指出，2022年上半年行业经历了一段艰难时间，公司1-5月份的销售下降41%左右，但因为政策带来的积极效应、疫情结束需求回补及2021年低基数影响，预计6月销售情况将出现好转，房地产市场短期已触底。但同时行业已进入新的发展时期，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，板块修复将是一个缓慢而温和的过程。

　　3、未来两三年努力实现业绩止跌回稳，开发行业地位力争保持第一阵营

　　公司明确，从两三年的时间跨度来看，公司力争实现三个目标：第一是业绩上止跌回稳，第二个是开发行业地位维持在第一阵营，第三个是多元化经营能力，从房地产开发向不动产开发、经营与服务层面转型。开发业务端，公司1-5月新增13个项目，其中9个项目将于年内面世，6个项目将在年内现金流回正，形成良好的业绩支撑。多元业务端，万物云一直处于行业领跑位置；万纬物流过往几年增速超50%，2022年将力争实现报表盈利；长租公寓已在现金流层面实现盈利，2022年将力争实现会计层面盈利；印力商业近年维持25%左右增速，商业资源不断整合。我们认为，伴随下半年市场逐步回暖，伴随多元化业务的利润水平逐步改善，2022年公司将大概率实现业绩止跌企稳的承诺，我们预测2022年万科A归母净利润将同比提升8.5%。

　　风险提示：政策调控风险，销售及回款不及预期，多元化业务发展不及预期。