竣工面积持续为负的原因。一是三四线城市在销售面积中的占比提升，三四线城市预售一般没有形象进度的要求，预售条件低于高能级城市，销售到竣工的时间相对较长；二是销售结构的变化，16/17 两年期房销售占比下降，反映出彼时销售高峰一部来自对过往库存的消化，并不对应未来竣工，同时，18 年开始期房销售占比明显提升，客观上拉长销售到竣工的时间；三是本轮周期中房企对快周转的追求，“拿地-开工-销售”环节加快，而“销售-交房”环节减缓，导致销售高峰难以迅速反映到竣工中。

　　建安投资是销售-竣工过程的重要中间指标。逻辑上，房企施工计划根据竣工时间倒排，施工高峰的目的是竣工交房，竣工交房的必然前提是施工高峰，因此建安投资增速反映施工节奏和施工进度。数据上，建安投资数据相对可靠，基于建筑工程价格指数也可以有效剔除价格变动影响，对历史数据也能够较好吻合。

　　预计竣工增速转正点在 2020Q3，高点在 2021Q4，最高增速约 15%。建安投资增速拐点出现在 18 年 6 月，转正点出现在 19 年 2 月，综合考虑，预计竣工增速转正点出现在 20 年 Q3，本年竣工面积同比增速预计为-5%，而 19 年 7 月基本可以确认为拐点。我们预计建安投资增速高点为 2020 年Q1，后推 1.8 年，预计高峰出现在 2021 年 Q4。同时，从本轮周期销售面积增速高点为 36.5%，出现在 16 年 4 月，低于上轮周期大约 13 个百分点，据此本轮竣工面积增速的峰值大约为 15%。

　　投资建议。站在上下游角度，我们认为本年地产方面对上下游的需求，主要体现在钢材、水泥、玻璃、涂料等方面，家电、家装等的需求以及在 2020年下半年才会渐入佳境，但向上修复的趋势已经确立；房地产方面，建议关注竣工计划增速较高，业绩加速释放，且本年销售增速稳健的房企，如保利地产、金地集团、万科 A、蓝光发展、中南建设等。

　　风险提示：建筑工程投资上行不持续，竣工面积与销售和施工投资的关系出现本质变化。

（文章来源：国盛证券）