10月全国首套、二套按揭利率分别环比增0.01pc至5.71%、6.07%，上行边际趋缓；10月新增居民中长期贷款同比增速回正至0.5%，全年累计降幅收窄至8.1%；显示信贷环境相对平稳。住建部强调保持调控连续性稳定性；中央纪委国家监委要求海南坚决遏制炒房炒地行为；苏州相城区严格审查购房资格；江门出台人才吸引政策。

　　公司面：品牌房企销售维持较高增长，集中度提升逻辑继续演绎

　　1-10月全国商品房销售金额累计同比增长12.5%，碧桂园、恒大、融创、保利、中海、新城、华润、招蛇同期累计增速分别为35%、19%、49%、41%、25%、103%、38%、50%。万科10月单月销售增速达到47%(9月为-6%)，带动全年累计同比回升至12%，增速接近行业整体水平。

　　行业面：全国销售、新开工、投资增速放缓，基本面下行趋势较明显

　　统计局公布10月数据，低基数下，全国单月销售面积维持负增长，单月销售金额增速环比下降0.4pc，各区域销售累计同比继续下降，行业成交下行趋势较为明显。一线城市销售金额累计同比由负转正，显示高能级城市楼市逐步企稳。

　　房地产投资方面，10月单月同比增速环比回落1.3pc，其中施工类投资单月同比降幅收窄1.9pc，土地购置费单月同比高位回落15.2pc.10月新开工同比增长14.7%，增速环比继续下滑5.5pc。

　　库存方面，季节性因素致新开工-销售剪刀差收窄，10月末商品住宅开工库存环比减489万方，较2017年末增8443万方；隐性库存环比减598万方，较2017年末增4.39亿方，单月呈净复工状态；显性库存环比增108万方，较2017年末减3.54亿方。

　　到位资金方面，10月单月同比增速环比回落7.3pc，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款单月同比增速分别环比下降13.6pc、6.4pc、9.4pc，个人按揭贷款同比增速回升5.0pc至2.1%，与10月新增居民中长期贷款变化基本吻合。

　　投资建议：板块估值低位小幅改善，关注龙头确定性价值和国改机遇

　　截止2018年11月16日，申万房地产指数PE(TTM)约9.62倍，低于过去5年均值(17.48倍)1.52个标准差，板块估值低位小幅修复。

　　行业政策面整体平稳与基本面持续下行并存，部分中小型房企信用风险有待缓解。集中度提升逻辑继续演绎，边际改善的融资环境或加速行业资源整合，建议持续关注A股龙头万科A、保利发展、招商蛇口及H股的融创中国、中国金茂和华润置地。

　　同时关注国改加快带来的局部α机遇，如光明地产的控股母公司拥有较多土储，中华企业重组完成获优质资产注入，以及上实发展将在2019年7月前解决同业竞争。

　　风险分析

　　房企融资持续收紧或导致资金链承压；融资成本抬升或侵蚀利润；美元走强或导致房企汇兑损失加大。

（文章来源：光大证券）