2019年末，中骏集团旗下长租公寓品牌FUNLIVE方隅成绩斐然，交出了一张满意的答卷：布局全国11个城市，持有房源超2万套。已开业运营的8个项目出租率保持在92%以上，未来3个月内筹备开业的项目有5个1846套8万多平方米。方隅公寓CEO陈坚在2018年1月份上海旗舰项目开业时曾说：“未来发展目标是轻重资产结合，3-5年全国布局5-10万套长租公寓产品。”这个目标现在看来是切实可实现的。

FUNLIVE方隅成立于2017年底，近2年的时间，已布局11个城市超2万的房源，方隅是如何实现的？在公寓行业经营问题频现的当下，方隅又是如何定位自己的核心竞争力的？

依托中骏集团“FUN+幸福生活生态圈”战略布局

2017年，中骏集团基于对未来消费市场的发展及客户智慧生活趋势的研究，开始布局“FUN+幸福生活”生态圈，整合布局购物中心、长租公寓、联合办公、物业管理等业务板块，并借助iFUN智能化物联网平台和人工智能技术，以科技为动力，致力于引领未来智慧生活的潮流。

不同于其他地产系的长租公寓作为地产主营业务外的尝试探索，FUNLIVE方隅是中骏集团未来布局“FUN+幸福生活生态圈”战略的重要组成部分。今年中骏集团明确了以地产开发为主体，以商业购物中心及长租公寓为两翼的“一体两翼”的核心业务发展模式。所以，依托中骏集团地产开发的支持，FNULIVE方隅80%的房源获取来自于“自持物业”。

“自持物业”的优势保证了项目获取的成本和品质，从而为运营成本预留了空间，提升了服务的质量；“一体两翼”的核心业务发展模式，为公寓生活带来协同效应，给方隅品牌市场中高端的定位奠定了与众不同的品质基因。

差异化定位瞄准中高端市场需求

2019年，方隅公寓经过市场研究，发现当前长租公寓市场集中在白领公寓，占比约63%，市场竞争已经非常激烈。而高品质的精品公寓市场目前供给占比约3%，市场需求逐渐增大，这一区域进入门槛高，方隅认为存在市场机会。

针对目前不同的城市地段，方隅总结出自身3条产品线定位：一是定位轻奢系的方隅国际公寓（FUNLIVERESIDENCE），选择在一线城市的核心区域，为城市高净值人群提供更优质的服务和高品质的居住空间。二是定位高端系的方隅精品公寓（FUNLIVEAPARTMENT），选址在一线城市及其他重点城市，对标私人出租住宅，提供同品质的装修产品和私人住宅所没有的管理和服务。三是定位中端系的方隅·LITE公寓（FUNLIVELITE），选址在一线城市非核心区域及二、三线城市打造精致的公寓产品，为奋斗中的年轻人提供小而全的独立私密空间。

坚定“连锁运营+资管创值”的商业模式

在2019年公寓行业频频出现“爆雷”新闻，“高收低租”的畸形商业模式，压死了一大批公寓运营商，也压垮了房东、租户和社会对公寓行业的诚信与信心。为此，拥有20多年投行经验的方隅CEO陈坚多次在新闻采访中强调：“长租公寓不是一个完完全全toC的行业，你不能完全按照toC的逻辑去思考问题。”

长租公寓运营的本质是资产管理，方隅深知这一点，从创立之初就坚定“连锁经营+资管创值”的模式不动摇。2018年12月，方隅与基汇资本旗下管理基金签署合作协议，双方共同成立长租公寓投资平台，首期规模为8亿美元，用于收购、开发和运营核心城市的长租公寓项目。这就是方隅toB的逻辑，方隅作为投资平台的管理人，负责平台整体的投、融、管、退事项，收入构成就会有基金管理费、开发管理费、运营管理费、超额收益分成和运营管理费等。

开放包容的合作态度

对于市场上普遍以“包租”模式的项目获取，FUNLIVE方隅抱着更加开放包容的态度，包租、收并购、租金分成等模式都可以尝试。今年8月方隅与深圳窝潮系社区达成战略合作，双方共同出资设立合作平台，计划在华南市场密集布点，形成规模效应。

“在合作模式上，我们不设限，我们更看重合作伙伴的品质及其与我们本身的互补性。不仅仅是窝潮，任何能弥补我们产品空白的，有协同效应的项目，我们都很乐意去合作，模式可以很灵活，入股、创立新品牌都是可能的。”方隅负责运营的副总裁麦伟基如此说。

陈坚强调说，在发展过程中，自律性非常重要——看重利润点而不是盲目扩张，包租项目尤其要重视利润点。

有资本实力、有运营能力、有合作包容的态度，有差异化的市场定位，方隅得以逆势成长。即将到来的2020年，方隅一方面逐步落实持有房源的开业运营工作，仅一季度，在上海、杭州、南昌三个城市就有5个项目1800多间将投入市场；另一方面，继续寻找合适的市场机会扩张自己的规模版图。

（编辑何帆）