权益合作模式下，追求规模向上的该公司营收“得势不得分”，而其业绩成色不足的现状仍将持续

　　《投资时报》记者 孟楠

　　当整个中国房地产市场进入到极其残酷的汰弱留强时段，当一大批老资格职业经理人很可能被更熟稔资本运作、更愿意向蠢蠢欲动的金融机构表示忠心的新派人物取代，孔鹏离去事件引发的躁动就可以理解。

　　与同业中一片惋惜甚至历数功劳相反，财务数据的观照以及KPI的考核将呈现另外一种解读。有不愿具名业内资深评论家直言，一边是营收额贡献与合约销售额对比失衡，一边在集团内部排名中“失宠”，业绩失速的旭辉控股（集团）有限公司（下称旭辉，0884.HK）北京区域此次当是“主动”求变。

　　11月14日，《投资时报》记者从旭辉方面获得证实，该集团副总裁兼北京区域事业部总裁孔鹏以个人原因提出离职。同时，现任该集团投资中心副总经理的董毅将出任北京区域事业部常务副总经理。

　　至于孔鹏离职是否存在北京区域业绩不佳等其他因素，该公司品牌部工作人员在接受《投资时报》记者采访时称，“主要还是个人原因，孔鹏希望陪伴家人，其他因素涉及其私事，不便谈论。”

　　不过记者注意到，自孔鹏2013年加入旭辉以来（下称同期）至今年上半年，该公司北京区域实现合同销售额分别为33.09亿元、24.09亿元、35.11亿元、87.5亿元、50.48亿元和3.5亿元。在旭辉所有事业部同期合同销售额排名分别为第2名、第3名、第4名、第3名、第8名和第21名（倒数第4）。毫无疑问，在2016年达到业绩峰值后，“孔式光环”确实出现消退，但各种基于政策、外部市场、集团支持力度乃至个人因素的影响权重却不详。

　　至于2018年上半年北京区域业绩出现断崖式下滑的原因，旭辉方面表示，“上半年由于受政策影响，公司在北京市场预售证获取方面受到一定影响。同时，旭辉北京区域供货主要集中在下半年，目前已实现合同销售额70亿元。”

　　不过，即便旭辉北京区域在管理规模方面依旧为公司贡献着可观数据，但其营收额贡献并不靓丽：同期确认的销售收入分别为5.52亿元、32.6亿元、27.44亿元、7.04亿元、5.87亿元和0.29亿元，内部排名亦从曾经的TOP3下滑至如今的倒数第3名。

　　同时，今年上半年旭辉北京区域合同销售额和营收额贡献，占其合同销售总额和营收总额的比例分别下滑至0.5%和0.2%。

　　在“高周转、降负债、降杠杆”大环境下，行业结转周期一般不会在1年左右。而旭辉北京区域同期合计233.77亿元合同销售金额确认的销售收入额却仅为78.76亿元。特别是2016年该事业部凭借87.5亿元合同销售额跻身北京区域市场TOP10后，2016年和2017年合计确认销售收入更是不及合同销售额的一成。

　　旭辉方面表示，“合同销售额为旭辉操盘的项目所产生的销售金额总和，而北京区域公司的项目多为联合操盘项目，个别项目的合同销售额并未并表确认销售收入。”

　　据了解，在北京区域87.5亿元合同销售额的构成中，贡献值排名前三的项目分别为旭辉26街区、万科天地和龙熙旭辉6号院，合同销售额分别为38.88亿元、18.32亿元和13.24亿元。不过由于旭辉在上述三个项目中权益占比分别仅为10%、26.5%和20%，因此后者销售收入不能并表确认，其“明星级”的业绩也就此大打折扣。

　　更糟糕的是，2017年以来，受未经批准不得擅自改变为居住用途、最小分割单元不得低于500平方米，以及商业银行暂停个人购房贷款等“3.26政策”相关条款对商办类项目的管制，以商办类项目为主的旭辉北京区域业绩增长势头锐减。

　　以明星楼盘旭辉26街区为例。截至2016年年底、2017年年底和2018年6月末，该项目余下尚未确认可销售/余下尚未出售可出租建筑面积（不包括停车位）分别为为20.67万平方米、15.09万平方米和12.79万平方米。而该项目2016年全年合同销售面积就已达12.58万平方米，2017年和2018年上半年合计销售面积仅为前者62.64%。

　　旭辉方面表示，“权益合作是公司的经营策略。通过权益合作，管理规模得到了大幅度提升。”2018年半年报显示，该公司当期结转收入为184.21亿元，同比增长64%；核心净利润为22.46亿元，同比增长59%；合同销售额达660.3亿元，完成全年1400亿元销售目标的47.16%，同比增长40%。

　　不过，相较千亿房企平均70%以上的权益销售占比，旭辉这一数据被外界认为“过度追求规模，业绩成色不足”。

　　数据显示，2016年、2017年及2018年10月，该公司权益销售额分别为292亿元、550亿元和630亿元，合同销售额分别为530亿元、1040亿元和1189亿元，前者占后者的比重分别为55.09%、52.88%和53%。

　　旭辉权益合作的战略亦令其扩张步伐加速。克而瑞数据显示，该公司2018年上半年拿地金额为367亿元，位列行业第7名。而其合同销售额排在行业第16名的同时，权益销售额仅排在第28位。此外，其净负债率由2017年底的50.9%上升至72%，负债总额增涨78.41%至705.6亿元。

　　截至2018年11月16日，旭辉3.52港元/股收盘价较52周高点下挫51.98%。其股票沽空比率由前一交易日的3.23%上升至11.09%，3天和5天的平均沽空比率分别为8.25%和10.01%。